Оренда квартир і “державний мінімум”: що мають знати власники житла 

Та скільки справді податків треба заплатити

Здавання квартири в оренду для багатьох українців стало важливим джерелом доходу. Однак разом із грошима з’являється й хвилювання: чи обов’язково встановлювати орендну плату за «державними мінімумами», чи можна домовитися з орендарем про будь-яку суму, пишуть Новини.Live.

Відповіді на ці питання важливі не лише для фінансової безпеки власників, а й для уникнення штрафів та претензій від податкової.

Що таке державний мінімум орендної плати

В Україні діє спеціальний механізм визначення мінімальної орендної вартості житла, який застосовується не для контролю цін на ринку, а виключно для обчислення податку.

Цей мінімум розраховується за методикою Кабінету Міністрів і щороку затверджується органами місцевого самоврядування. У формулу закладаються:

• площа житла;

• середня вартість квадратного метра у конкретному місті чи громаді;

• офіційні показники, ухвалені місцевою радою на поточний рік.

Головна мета — запобігти штучному заниженню орендних сум у договорах, коли за документами зазначено мінімальну плату, а фактично орендар платить значно більше «у конверті».

Важливий нюанс: якщо місцева рада не затвердила або публічно не оприлюднила мінімальні тарифи до початку календарного року, податки дозволено сплачувати з реальної суми, вказаної у договорі.

Ключовий виняток, про який знають не всі

Є ситуація, коли державні мінімальні ставки взагалі не застосовуються.

Йдеться про оренду житла звичайній фізичній особі, яка не є підприємцем і не перебуває на обліку як податковий агент.

У такому випадку:

• держава не встановлює жодної мінімальної ціни оренди;

• власник та орендар можуть узгодити будь-яку суму оплати;

• податкові зобов’язання залишається виконати саме орендодавцю — без участі наймача.

Такий підхід пояснюється нормами податкового законодавства: контроль за дотриманням мінімальних ставок покладається на податкових агентів (компанії та підприємців), але не на приватних осіб, які орендують житло для особистого проживання.

Чим це вигідно власнику

Оренда фізичній особі відкриває для орендодавця кілька зручних можливостей:

• Гнучке ціноутворення — можна орієнтуватися на реальний попит, а не державні формули.

• Відсутність прив’язки до “мінімумів” місцевої влади.

• Простіші переговори з потенційними мешканцями та швидше укладання угод.

Фактично держава не втручається у фінансові домовленості між двома приватними особами, залишаючи за собою лише право вимагати сплати податків із фактично отриманого доходу.

Податки на оренду житла у 2025 році

Незалежно від того, застосовується мінімальна ставка чи ні, податки залишаються обов’язковими для кожного орендодавця.

У 2025 році правила такі:

• Податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) — 18% від суми орендної плати.

• Військовий збір — 5%, ставка якого зросла з 1,5% із 1 січня 2025 року.

Загальне навантаження:

23% від отриманого доходу.

Приклад:

Якщо квартира здається за 15 000 грн на місяць, державі треба сплатити:

15 000 × 23% = 3 450 грн
Чистий дохід власника становитиме 11 550 грн.

Договір оренди — головний юридичний захист

Попри неформальний підхід багатьох громадян, офіційний письмовий договір оренди залишається критично важливим документом.

Він дозволяє:

• зафіксувати реальну суму плати;

• прописати права та обов’язки сторін;

• уникнути конфліктів щодо строків, плати чи виселення;

• захистити себе у разі суперечок у суді.

 Нотаріальне посвідчення потрібне лише тоді, коли договір укладається більше ніж на 3 роки.
 Державна реєстрація договору не є обов’язковою, але значно підсилює правовий захист орендодавця та наймача.