В Україні невпинно дорожчає житло: що насправді формує ціни

Та чи справді у Європі ситуація кардинально відмінна 

Ринок нерухомості в Україні продовжує зростати в ціні навіть у складних воєнних умовах. Покупців дивує, що квадратні метри дорожчають швидше за доходи населення. Однак фахівці наголошують: причини цього не зводяться лише до «жадібності забудовників». Вартість житла формується комплексом економічних факторів, багато з яких мають об’єктивний характер, пише ТСН.

 Будівництво стало значно дорожчим

Найпотужнішим чинником зростання цін залишається подорожчання самого процесу будівництва.

За оцінками ринку:

• будівельні матеріали піднялися в ціні на 35–45%;

• складніша логістика та перебої з постачанням суттєво збільшили витрати;

• подорожчали енергоносії;

• нові вимоги безпеки збільшують кошториси — забудовники змушені зводити укриття, резервні системи електропостачання та водопостачання, посилену інженерію.

У результаті середня собівартість будівництва зросла більш ніж на третину порівняно з довоєнним періодом — і це напряму закладається в кінцеву ціну квартир.

Гостра нестача робітників

Серйозною проблемою стала нестача кваліфікованих кадрів:

• частина працівників перебуває на службі в ЗСУ;

• значна кількість спеціалістів виїхала за кордон;

• зменшення вибору кадрів змушує забудовників підвищувати зарплати будівельникам.

Це:

• збільшує фонд оплати праці;

• затягує строки здачі об’єктів;

• підвищує фінансове навантаження на девелоперів.

Усі ці витрати також автоматично додаються до ціни квадратного метра.

Мало нового житла — високий попит

Один із головних ринкових парадоксів — житла стає менше, а охочих купувати не меншає.

Причини:

• кількість запусків нових житлових проєктів значно нижча, ніж до війни;

• забудовники працюють обережніше;

• покупці найчастіше полюють на готові квартири або будинки з високим ступенем готовності.

Результат класичний для будь-якого ринку:
обмежена пропозиція + стабільний попит = підвищення ціни.

Валюта та інфляція

Український ринок нерухомості традиційно чутливий до валютних коливань:

• вартість квадратного метра неофіційно прив’язується до долара;

• девелопери страхують себе від девальвації гривні;

• зростання курсу одразу відбивається на гривневих цінах.

Крім того:

• внутрішня інфляція збільшує витрати на зарплати, логістику та енергоресурси;

• дорожчають кредити — фінансування будівельних проєктів стає складнішим.

 Як формується ціна на житло у Європі

Для порівняння варто подивитись, як працює ринок у країнах ЄС, де механізми ціноутворення значно стабільніші.

Основні чинники ціни в Європі:

1. Земля та зонування

   • Головний фактор — локація.

   • Визначальним є доступ до транспорту, роботи, освітніх та медичних послуг.

   • Будівельні обмеження в центральних районах роблять землю надзвичайно дорогою.

2. Регуляція будівництва

   • Строгі екологічні стандарти та вимоги до енергоефективності.

   • Висока частка адміністративних витрат при погодженні проєктів.

3. Іпотека

   • Масове кредитування зі стабільними ставками 2–4% річних.

   • Саме доступність іпотеки підтримує стабільний попит.

4. Ринок оренди

   • У багатьох містах оренду ефективно стримують державні обмеження.

   • Це регулює і купівельні ціни: вони ростуть повільніше.

 Чим українська ситуація відрізняється

В Україні:

• менше дієвих механізмів доступної іпотеки;

• слабший захист довгострокових орендарів;

• вищі воєнні ризики;

• сильніша залежність від курсу валют;

• менша прогнозованість для інвесторів.

Саме тому ціна квадратного метра формується насамперед через фактичні витрати на будівництво, а не через добре відрегульований попит, як у ЄС.

Вартість квартир в Україні зростає під впливом одразу кількох чинників:

•  здорожчання будівельних матеріалів та логістики;

•  дефіцит робочої сили та зростання зарплат;

• падіння обсягів нової пропозиції;

•  стабільний попит на готове житло;

•  валютні коливання та інфляційні процеси.

На відміну від більшості країн Євросоюзу, де ціни значною мірою регулює доступна іпотека, земельна політика та стабільний ринок оренди, в Україні вирішальну роль відіграють саме собівартість будівництва та фінансова нестабільність.

Поки економічні ризики залишаються високими, а виробничі витрати зростають, тенденція до подорожчання житла навряд чи зміниться у короткостроковій перспективі.